农场职工、农场租户如何通过法律来扞卫自己的土地承包权益?——南田农场土地承包纠纷案

发布:2018-05-31 浏览:

农场职工、农场租户如何通过法律来扞卫自己的土地承包权益?——南田农场土地承包纠纷案

20179月,神泉集团起诉南田农场9名承包户,要求解除合同并返还土地。这起涉及南田农场数百人的土地承包纠纷案引起社会各界的广泛关注。本案中,神泉集团起诉的目的就是通过迫使果农签订格式合同,取得单方解除权。如果农拒签,则视为不定期合同,神泉集团均可随时从果农手中取回土地。而果农目的则是保住土地承包权,保住多年投资的心血,保住全家的生计和住所。

一、本案历史背景(土地合同纠纷伴随着诸多历史问题,不应当被忽略)

考虑此案在当时的历史条件,农场和场职工均是既艰苦又无奈。

场职工方面,“发不出工资,自谋出路,是死是活赌一把。上个世纪八、九十年代,南田农场因台风及胶价下降等原因发不出工资,农场号召职工自谋生路,以家庭为单位承包南田农场土地开荒种植芒果、椰子等农作物解决生活困难。可以说,场职工承包土地自谋出路在当时仍处于计划经济时代的历史条件下,既是无奈之举又是大胆创新,“大多数为农垦奋斗一生的农垦人会认为,农场已经不管我们了,要么懒着等死,要么赌一把活下去。”

农场方面,针对农垦体制改革的指示则是进行大胆的体制创新,如果场职工配合,能支持的尽量支持,但就是没有钱再养场职工了。因此,农场也给了一部分边角地让场职工承包,也鼓励场职工自己解决住房问题。了解农场经济和社会发展的人们都能理解国企改革背景下的农场方面的做法,农场更多是通过实干行为去帮助场职工生产生活下去。但在当时的法治条件下,许多操作是不够规范的,普遍存在合同应签未签的现象。比如,场职工承包地许多是边角地,因此农场没有与职工签订土地承包合同。少部分签订了土地承包合同,后来也因农场声称要重新签订合同收走再也没有合同。比如,因住房困难且未进行集资建房的场职工,南田农场曾鼓励他们在果地盖“别墅”,于是下岗职工及职工子弟纷纷承包土地种植芒果,并在上面建“别墅”安家落户。

那么,为了支持农垦体制改革和帮助场职工继续维持生产生活,是不是没有签订合同就认为双方的行为没有法律意义呢?本案代理律师认为,其实,多年来双方虽然没有书面合同,但有不成文的惯例,主要有如下基本内容:1、土地用于种植长期作物(芒果),且南田农场鼓励职工在果园里建钢筋混凝土长期建筑物(每户补贴1.5万元);2、果农每年4-5月份自动向农场缴纳230/亩(外场360/亩)作为本年度土地承包金;3、果农缴纳承包金后,合同继续履行,农场不收地,果农继续耕种。上述做法在全场全业范围内人所共知,长期执行,形成全场全业认可遵守的交易习惯。南田农场几千户果农事实上并无书面合同,全靠全场认可的交易习惯维系。当然,有些干部持有“没有正式文书合同就意味着土地不受法律保护”的片面、错误认识,这就引发了其后续的侵害场职工租户的侵权行为。

2017年73日农垦神泉集团有限公司作出神泉企字[2017]59号通知,要求果农按神泉集团提供的五种格式合同文本(一字不能改变)另行与神泉集团签订书面土地承包合同。本案代理律师认为,该合同签订行为存在以下不合理性:

一是格式合同存在霸王条款。该五份格式合同都包含有“因甲方建设需要,乙方应同意甲方收回土地,在接到甲方通知之日起30日内搬迁、清理青苗及地上附着物,依法享有青苗及地上附着物补偿”之内容,即神泉集团有随时单方解除权,是刚性的,而果农要求赔偿权是虚空的。

二是合同承包价不仅远高于当地市场价约三分之一,甚至高于农垦总局指导价的近一半,剥夺了果农承包期内稳定的土地使用权,且提高承包金加重了果农负担(特别在我国开放东南亚水果市场海南芒果降低竞争力的情况下,增加了果农的违约风险)。

事关生存,大部分果农拒不与神泉集团签订合同(只有小部分干部或家属与神泉集团签订),本系列案遂成必然。先是20179月神泉集团起诉南田农场9名承包户要求解除合同并返还土地。该9户果农提起反诉,从而引起南田农场523名承包户委托ag亚游提款|平台起诉南田农场,诉请南田农场按双方事实存在的合同及交易习惯继续承包履行。部分已与神泉集团签订书面合同的,认为该合同约定神泉集团有单方解除权,且大幅提高土地承包金,严重损害果农合法权益,则增加诉求要求确认该合同无效。

二、本案代理律师指出的争议焦点(本案存在被告适格、法律适用、格式条款和交易习惯多个争议点)

(一)神泉集团是否是上述9案(20179月神泉集团起诉南田农场9名承包户要求解除合同并返还土地)的适格原告。神泉集团认为农垦总局已下文,且中央及海南均有此“改革”精神,南田农场已“并入”神泉集团,因此神泉集团享有南田农场与果农的合同权利,是上述9案的适格原告。果农认为农垦总局文件,或其他文件均不具有南田农场与神泉集团“并入”的法律效力。企业的合并必须以工商登记为准,上级文件和内部文件均没有法律上的“并入”效力。现神泉集团与南田农场是两个独立的企业法人,依法各自享有承担各自的权利与义务,神泉集团不是上述9案的适格主体。

(二)南田农场与果农是否存在事实上的长期的土地承包关系及交易习惯。神泉集团及南田农场承认果农与南田农场有事实上的土地承包关系,但是不承认是“长期”关系,也不承认双方存在惯例和交易习惯。果农认为本系列案件用地性质就是种植长期作物,且农场将果农在果园建“别墅”作为政绩和解决职工住房困难的手段,长期坚持鼓励(每家补贴1.5万元建房费),说明双方土地承包关系是长期的。虽然没有书面的承包期限,但是每年果农4-5月份收果后向农场缴纳每亩230元(场外每亩360元)后,农场不收地,果农继续耕种。这一做法全场全业长期执行,从无例外,已形成惯例和习惯。

(三)关于适用法律问题。神泉集团认为应适用合同法第232条规定,双方因无书面合同应视为不定期合同,直接判决支持神泉集团,果农返还土地。果农认为本案果农与南田农场的事实合同是长期的,且存在交易习惯,根据合同法第232条规定,存在交易习惯的应优先适用合同法第61条之规定。该条款规定双方不能协商签订补充合同的,如存在交易习惯,应按照双方存在的交易习惯继续履行合同。

(四)关于神泉集团提供的格式合同是否合法的问题。神泉集团方面认为格式合同是总局专家制定,农场党委讨论通过,是合法有效的。该合同文本包含的共同条款规定神泉集团有权随时解除合同收回土地,且土地承包金远高于现在的每亩230元(场外每亩360元)及市场价,引起果农的严重不满。果农方面认为,根据《合同法》第40条之规定,属无效合同(本身无合同主体资格)。

三、本案进展(租户一审败诉,案件进入二审阶段)

本系列案虽然罕见,但并不复杂。本系列案南田农场与果农存在事实上的土地承包(租赁)关系,这是确定的。关键问题是:本系列案南田农场全场全业到底是否存在“交易习惯”?是适用《合同法》第61条判决按交易习惯继续履行合同,还是简单片面适用《合同法》第232条判决解除合同返还土地?

目前,神泉集团诉南田农场9户职工租赁合同纠纷案已由三亚市城郊人民法院作出一审判决。一审认为南田农场已“并入”神泉集团,神泉集团拥有南田农场土地承包合同权利及诉讼主体资格。一审对果农与南田农场存在的长期土地承包关系及交易习惯不予认定,适用合同法第232条判决南解除合同,果农返还土地。目前,该案进入二审阶段。

四、结语、果农该何去何从?唯有合法维权才是出路。

事关果农生存,双方矛盾必然不可调和。果农该何去何从?对于广大果农来说,他们无路可退,要么保住自己赖以生存的果园,要么土地随时给神泉集团拿走。作为弱势群体,果农们深知,合法权益只有通过合法手段才能受到保护,只有“相信法律,合法维权”才能保住果园和生计。

定于201868日上午10点在三亚城郊法院开庭(三楼大审判庭),523名南田果农另案起诉南田农场,请求法院判决南田农场按照以往交易习惯履行与果农之间的土地承包合同,同时确认南田农场与果农之间先前签订的合同无效。

本案代理律师:

刘一凡,ag亚游提款|平台律师

王惠,ag亚游提款|平台律师





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附:相关法律条文

一、关于公司合并规定

1、《公司法》第一百七十二条:公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。

2、《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第十九条:企业法人分立、合并、迁移,应当在主管部门或者审批机关批准后30日内,向登记主管机关申请办理变更登记、开业登记或者注销登记。

3、《公司法》第一百七十四条:公司合并时,合并各方的债权、债务,应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。

二、关于优先适用交易习惯规定

1、《合同法》第六十一条:合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的.按照合同有关条款或者交易习惯确定。

2、《合同法》第二百三十二条:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

三、有关事实合同及交易习惯的规定

1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二条:当事人未以书面形式或者口头形式订立合同,但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的,人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。

2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第七条:下列情形,不违反法律、行政法规强制性规定的,人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”:(一)在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法;(二)当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯,由提出主张的一方当事人承担举证责任。



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